[TiMSI]

Что выгоднее: оформить ипотеку на квартиру в Москве или арендовать?

В каждом индивидуальном случае ответ на этот вопрос может быть разным, поэтому правильный ответ: надо считать.

Для примера возьмём ориентировочную минимальную стоимость 1-комнатной квартиры в Москве — 5 миллионов ₽. Стандартное условие — первоначальный взнос, чаще всего это 20%, в нашем примере — 1 миллион ₽ (предположим, что он у вас уже есть). Следовательно, в кредит нужно взять 4 миллиона ₽. Предположим, что банк готов дать их нам под 10% годовых (сейчас есть кредиты и с меньшей ставкой, но её одобряют не всем, поэтому берём среднюю по рынку).

Любой ипотечный калькулятор подскажет нам, что платёж по ипотеке на 20 лет составит 38,6 тысячи ₽. Аренда аналогичной квартиры обойдётся нам предположительно в 20 тысяч ₽ в месяц. Коммунальные платежи в расчёте не учитываем, т.к. их мы платим в обоих случаях (однако если часть коммунальных платежей при аренде не платится, то их надо тоже учесть в расчёте). Также нужно учесть сопутствующие расходы: страховки, оценку стоимости объекта, банковские комиссии в случае ипотеки.

Таким образом, для сравнения выгодности нам нужно рассчитать, какую сумму мы сможем накопить и приумножить при условии вложения 1 миллиона ₽ сразу и далее разницы между ипотекой и арендой 38,6–20=18,6 тысячи ₽ ежемесячно. Если мы будем накапливать эти деньги в низкорискованных государственных и муниципальных облигациях со средней ставкой доходности 8% годовых, то через 20 лет у нас будет 15 956 тысяч ₽.

При этом стоимость квартиры к моменту покупки увеличится. Предположим, средняя инфляция составит 5% в год. Тогда будущая стоимость квартиры через 20 лет составит 13 266 тысяч ₽. Это меньше, чем накопленная нами сумма, значит, в данном примере копить нам будет выгоднее.

Но окончательное решение в каждом конкретном расчёте будет разным, т.к. разными будут:

• стоимость выбранной квартиры;
• ставка, которую может получить от банка конкретный заёмщик (она будет зависеть в т.ч. от способа подтверждения дохода);
  стоимость аренды;
• ставка доходности по инвестициям (на длительном сроке целесообразно рассмотреть более доходные варианты, однако возможность их применения зависит также от вашего личного риск-профиля);
• ожидания по инфляции;
• наличие или отсутствие первоначального взноса;
• наличие дополнительных средств (например, материнский капитал,
• возможность занять часть денег у родственников без процентов);
• возможность направлять больше денег ежемесячно в накопления или досрочное погашение.

Также нужно учесть, что на длительном сроке появляется больше рисков изменения экономической ситуации и отклонения её от допущений, заложенных вами в расчёте. В частности, для снижения риска девальвации рубля на длительном сроке целесообразно рассмотреть инструменты накопления и приумножения в валюте.

Ответ на вопрос очень сильно зависит от конкретного объекта недвижимости.

Если взять среднюю по рынку квартиру, её выгоднее арендовать, чем брать в ипотеку (пример выше очень чётко это доказывает).

Но есть исключения. Покупать недвижимость в ипотеку имеет смысл в следующих ситуациях:

1. Перспективный район
Например, если в районе квартиры скоро откроют метро или разобьют красивый парк, цены на недвижимость могут вырасти на 10–15%.

Соответственно, ставка аренды в районе вырастет, а платёж по ипотеке останется без изменений.

2. Апартаменты
Если вам не нужна постоянная регистрация, а достаточно временной, выгодно покупать апартаменты.

Апартаменты стоят обычно на 20–25% дешевле квартир и находятся ближе к центру и к метро.

Ставка аренды в апартаментах выше, чем в квартирах. Цены на апартаменты в шаговой доступности от метро в Москве стартуют от 3,2 миллиона.

3. Вам принципиально сделать ремонт «под себя»
Многим просто некомфортно жить в чужом жилье. Тут без комментариев, у каждого свои предпочтения.