Юридическая помощь по недвижимости (законодательство РФ)

[sheff]

LOWer, ОГО! Да у Вас новое звание!?

[АК-47]

LOWer, Поздравляю с новой должностью

D.I.T., Декларацию полюбе надо будет состовлять,я в подобной ситуации приложил ген.доверенность(копию) и указал за какую сумму продал автомобиль,оснований вам не верить у них нет,пусть вызывают перекупа в доверке все данные есть,и у него спрашивают.

[Lower]

Сообщение от АК-47

Декларацию полюбе надо будет состовлять,я в подобной ситуации приложил ген.доверенность(копию) и указал за какую сумму продал автомобиль,оснований вам не верить у них нет,пусть вызывают перекупа в доверке все данные есть,и у него спрашивают.

1. Декларация в любом случае. Ответственность лежит на лице которое получило доход в прошедшем году.
2. Сумма не подлежащая налогообложению составляет 125000 рублей, если вещью до продажи владел меньше 3 лет. Если владел более 3 лет, то сумма вырученная от продажи попадает под налоговый вычет т.е. не облагается налогами. Следует иметь ввиду, что если я продал например, в 2008 году 1 машину за 100000 руб. и еще одну машину за 100000 руб. и обеими владел меньше 3 лет, то придется заплатить налог с суммы 200000-125000=(75000 умножить на 13%) = 9750 руб.
3. Т.Н. "продажа" А/М по доверенности ни к чему хорошему не приводит, т.к. стандартная формулировка в доверенности "продать за цену и на условиях по своему усмотрению" позволяет доверенному лицу делать все, что угодно в т.ч. увеличить в договоре цену как заблагорассудится. В результате можно нарваться на налоговую проверку и платить налог придется или долго доказывать в суде то, что вы не получали те суммы, которые указаны в договоре. Если вы договорились с доверенным лицом о том, что он продаст машину за 125000 руб., то кто мешает написать в доверенности следующее: "Продать за цену не более 125000 руб." И тогда у вас всегда есть документ подтверждающий, что доверенное лицо вышло за пределы полномочий. В этом случае налоговой будет трудно привлечь вас к ответственности.
4. Я не рекомендую своим соклубникам продавать машины по доверенности. В отличие от недвижимости, которая никуда не может уехать и судьбу всегда можно проконтролировать, А/М вещь очень движимая и может быть продана по договору в любом регионе, это может вызвать много проблем. Например, многократное передоверие, при этом собственником остаетесь вы со всеми вытекающими из этого последствиями, как-то квитанции на оплату налога и т.п.

[Lower]

Сообщение от D.I.T.

С налоговой квиток ко мне придет?Какой и когда?

С налоговой придет извещение о необходимости уплаты налога до 30 апреля года следующего за годом в котором получен доход (продано имущество). Но извещение может и не прийти, это не значит, что Вы не обязаны заполнить и подать декларацию в соответствующий налоговый орган по месту жительства.

[civic]

Вопрос по теме.
Надо ли платить налог с продажи квартиры?

[Lower]

Сообщение от civic

Надо ли платить налог с продажи квартиры?

Только в случае если до продажи Вы владели квартирой меньше 3-х лет, а стоимость квартиры по договору превышает 1000000 (один миллион) рублей. С суммы превышающей 1000000 рублей, уплачивается налог в размере 13%.
Если Вы владели квартирой до момента ее продажи более 3-х лет, то полученный доход не облагается налогом, сколько бы он не составил. Следует учесть, что в случае продажи нескольких объектов жилого назначения (квартир, домов, садовых домиков, придомовых земельных участков) в одном налоговом периоде (имеется ввиду год), то доход полученный от продаж суммируется.

[civic]

LOWer, спасибо

[D.I.T.]

LOWer, а с домика "в деревне"? У меня родители продали,с налоговой "письмо счастья "прилетело....-1
2-Чем грозит не ходить и подавать декларацию?

[Lower]

Сообщение от D.I.T.

а с домика "в деревне"? У меня родители продали,с налоговой "письмо счастья "прилетело....-1
2-Чем грозит не ходить и подавать декларацию?

Подавать декларацию нужно обязательно! К ней прилагается договор купли-продажи (копия), но уплачивать налог они не будут судя по объекту он стоит недорого.
Не подача декларации является правонарушением можно нарваться на штраф.

[Lower]

Уважаемые Гольфклубники, попытаюсь ответить на наиболее часто встречающиеся вопросы. Как показывает моя практика такими вопросами, являются вопросы, связанные с процедурой заключения сделок с недвижимым имуществом жилого назначения (квартиры, жилые дома с земельным участком, без него и т. п.).
1. Какие документы нужны для продажи квартиры или жилого дома?
Кадастровый паспорт на здание, строение, объект неоконченного строительства или действующий технический паспорт, правоустанавливающие документы, которые должны находится на руках у продавца - собственника (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, решение суда и т.п.), свидетельство о государственной регистрации права (если право возникло после 31.01.1998 года), справка о зарегистрированных в квартире или домовая книга, кадастровый паспорт на земельный участок (при продаже жилого дома с земельным участком). При продаже квартиры или жилого дома, собственником которого, является несовершеннолетний, потребуется разрешение органа опеки и попечительства (отдел социальной защиты населения). Если на момент приобретения продаваемого имущества, продавец состоял в зарегистрированном браке, а имущество приобретено на основании договора купли-продажи, мены или иной возмездной сделке, то потребуется согласие его супруга или бывшего супруга (нотариально удостоверенное).
Данный перечень далеко не исчерпан, является относительным и может различаться в зависимости от конкретного случая.

[Lower]

2. Как составить договор купли-продажи? Какая должна быть форма договора, нужно ли его нотариальное удостоверение? Содержание договора и его государственная регистрация?
С 31.01.1998 года, вступил в силу закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С этого момента граждане России получили право совершать сделки с недвижимостью жилого назначения в простой письменной форме (без участия нотариуса). В принципе граждане могут составить и напечатать текст договора на своем домашнем компьютере. Однако нужно учитывать, что договор купли-продажи, это сложный по содержанию юридический документ и желательно поручить это специалисту. Если стороны договора желают, то договор может быть удостоверен у нотариуса. Как было сказано выше, договор должен иметь письменную форму т.е. буквально написан на бумаге в трех экземплярах. Запрещено написание текста договора карандашом. Текст договора не должен содержать какие-либо опечатки или надписи, если они не оговорены и не подтверждены дополнительными подписями сторон договора.
Текст договора должен содержать существенные условия договора купли-продажи, такие как место и время его совершения, предмет договора, цена, перечень лиц сохраняющих право пользования жилым помещением, передача имущества, порядок расчетов и другое.
Договор купли-продажи объектов недвижимости жилого назначения подлежит обязательной государственной регистрации т.е., придание ему особой формы, установленной законом. Такой договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации. Обе стороны договора продавец и покупатель обязаны произвести государственную регистрацию заключаемого договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по месту нахождения продаваемого объекта недвижимости УФРС). В указанном государственном органе производится юридическая экспертиза представленных документов, проверка отсутствия ограничений, обременений объекта, государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности от продавца к покупателю. Государственная регистрация процедура платная. За регистрацию договора стороны уплачивают 500 рублей, а за регистрацию права собственности 500 рублей (ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).

[Lower]

3. Как лучше оформить покупку на одного из супругов или на двоих и в чем разница?
Существует две формы общей собственности - общая совместная и общая долевая. Общая совместная, как правило, возникает если один из супругов оформил покупку на себя лично т.е. непосредственно подписал договор купли-продажи. При совершении такого договора требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Доли супругов никак не выражены, но могут быть определены брачным договором (контрактом), соглашением об установлении долей или по решению суда. Если оба супруга по договору купли продажи являются покупателями т.е. непосредственно оба подписывают договор, то возникает общая долевая собственность. В этом случае супруги могут приобрести квартиру или дом в долях по своему усмотрению. Ясно, что общая долевая собственность более совершенная форма общей собственности т.к. оба супруга имеют свои правоустанавливающие документы на приобретенное имущество и оно, в случае развода, разделу не полежит.

[Lower]

3. Можно ли на маленького ребенка оформить покупку недвижимости?
Кому-то может показаться, что вопрос наивный, но с этим вопросом часто обращаются граждане.
В гражданском законодательстве есть понятие правоспособности и дееспособности. Правоспособность - возможность обладать гражданскими правами т.е. быть собственником разнообразного имущества и нести гражданские обязанности. Правоспособность возникает с момента рождения человека и равна для всех граждан.
Дееспособность – способность лица своими действиями порождать гражданские правоотношения, а проще - совершать сделки. Полная гражданская дееспособность возникает у гражданина с 18 лет, а в случае раннего брака – с момента его заключения (эмансипация).
Вывод: На малолетнего ребенка можно оформить право собственности на любой объект

[Lower]

4. Что такое доля в праве собственности на недвижимость? Как пользоваться долей?
В гражданско-правовой природе существуют разнообразные вещи. Среди этих вещей есть вещи делимые и неделимые. Как правило, недвижимость – дома, квартиры, земельные участки, неделимы по своей природе или в силу закона. В законе сказано, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Если в собственность двух и более лиц поступает неделимая вещь, то возникает общая долевая собственность. Доли выражаются в простых арифметических дробях. Юристы называют такую долю – идеальной долей. Многие путают такую долю с реальной частью квартиры, дома или земельного участка. В связи с этим среди граждан существует заблуждение о том, что можно произвести реальный раздел неделимой вещи (квартиры, дома и т.п.). Сами посудите, разве можно разделить реально (в натуре) входную дверь, балкон, и другие помещения или оборудование в квартире, жилом доме. В данном случае речь может идти только об установлении порядка пользования общим имуществом. Если участники общей собственности не могут достигнуть соглашения о порядке пользования общим имуществом, то его устанавливает суд.
В т.н. коммунальных квартирах, между собственниками долей, как правило, порядок пользования сложился исторически, еще между прежними нанимателями или собственниками и в последствии не нарушается.
Многие могут возразить по поводу возможности реального раздела земельного участка т.к. вроде бы это не квартира и провести межу на нем несложно. На самом деле земельные участки переданные под размещение жилого дома или иного объекта недвижимости, тоже являются неделимыми, поскольку объект недвижимости не должен находиться одновременно на нескольких земельных участках. Существуют также минимальные нормы площади земельных участков под указанные цели. Например, если в результате реального раздела земельного участка переданного под размещение или строительство жилого дома, образуется два земельных участка площадью по 400 кв. м, то ни один из них не будет соответствовать его назначению, следовательно реальный раздел такого земельного участка невозможен.

[Lower]

5. Как продается недвижимое имущество находящееся в общей собственности?
Как уже было сказано выше общая собственность бывает совместной и долевой. При продаже недвижимости находящейся в общей совместной собственности супругов, действует тот супруг на чье имя была оформлена покупка - титульный собственник. Другой супруг дает нотариальное согласие на продажу. В случае продажи недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, все участники долевой собственности – сособственники, действуют сообща.
Если продается не весь объект, а только доля в праве собственности постороннему лицу, то необходимо соблюсти правило заложенное в ст. 250 ГК РФ, а именно преимущественное право покупки. Это означает, что иные участники долевой собственности имеют первоочередное право купить продаваемую долю в праве. Указанное правило не соблюдается при продаже доли с публичных торгов, а также при дарении.

[Lower]

6. Может ли дарить свое имущество несовершеннолетний?
Несовершеннолетние не достигшие 14 лет дарить не могут. Им также запрещено совершение любых сделок при которых происходит безвозмездное прекращение или ограничение их прав. С 14 - летнего возраста такие сделки разрешаются, но только с разрешения органа опеки и попечительства несовершеннолетних.

7. Как продать жилье принадлежащее несовершеннолетнему?
Продажа имущества жилого назначения, принадлежащего несовершеннолетнему производится с предварительного разрешения органа опеки и попечительства – Отдела образования администрации той местности где проживает несовершеннолетний. При выдаче такого разрешения орган опеки и попечительства изучает имущественное положение несовершеннолетнего, благополучие семьи, учитывает другие значимые обстоятельства. При принятии решения о продаже жилья несовершеннолетнего орган опеки и попечительства, как правило требует адекватного замещения т.е., приобретения на имя несовершеннолетнего другого равноценного жилья. Сделка совершенная без соблюдения данного правила не будет зарегистрирована в установленном порядке, а в случае регистрации такой сделки она может быть признана судом недействительной.
Продолжение следует.

[Lower]

8. Что такое «Дачная амнистия»?
Так называемая дачная амнистия – не совсем корректное определение, возникшее с легкой руки средств массовой информации. На самом деле это комплекс Федеральных законов, которые внесли изменения в некоторые законодательные нормы с целью упрощения процедуры признания и государственной регистрации прав граждан на земельные участки и объекты недвижимости создаваемые или созданные без разрешения, на которые у граждан нет документов подтверждающих их право.
История проблемы, уходит корнями в наше советское прошлое. На огромной территории бывшей РСФСР в сельской местности права собственности на жилые дома практически не существовало. Все дома подпадали под статус колхозного двора т.е. владельцем дома являлся глава семейства, в случае его смерти владение переходило к супруге или иному взрослому члену семьи, проживавшему в доме. Именно владение, а не собственность. Если вся семья умирала или выезжала на постоянное место жительства в другую местность, то дом передавался другой нуждающейся семье, которая состояла в колхозе. В похозяйственной книге делалась соответствующая запись. В случае предоставления семье квартиры, дом должен быть приведен в нежилое состояние (снос печи, а в некоторых случаях разрушение кровли и т.п.). Та же ситуация сложилась с дачными домиками в коллективных садах. Домики строили по согласованию с соседями и председателем коллективного сада. Никаких разрешений граждане не испрашивали, строили своими силами, приемка в эксплуатацию не осуществлялась. Ситуация с жилыми домами на территории города немного лучше, но тоже не идеальная.
Таким образом на сегодняшний день создалась ситуация при которой у многих граждан отсутствуют какие-либо правоустанавливающие документы на такого рода объекты недвижимости.
По пожеланию президента России, выраженному в послании Законодательному собранию в 2005 году, Государственная дума приняла упомянутый выше Федеральный закон, в соответствии с которым граждане проживающие в сельской местности, члены коллективных садоводческих товариществ, а также граждане проживающие в частных домах в городской местности, могут в упрощенной форме произвести государственную регистрацию своих прав на земельные участки и жилые дома. Упрощенная форма регистрации предусмотрена так же для граждан, построивших гараж или садовый домик на отведенном земельном участке, но без разрешения или без сдачи в эксплуатацию.

[Lower]

Рассмотрим процедуру государственной регистрации в упрощенной форме на различные объекты более подробно.
Граждане, которым земельный участок предоставлялся до 30 октября 2001 года, на руках которых имеются какие-либо документы на земельный участок старого образца, выданные органами власти (Постановление или Решение органа местного самоуправления о передаче земли, свидетельство на право собственности на землю, государственный акт и т.п.), могут зарегистрировать свое право на землю добавив к этому документу кадастровый паспорт земельного участка. Если какие либо документы на землю отсутствуют, то на земельные участки переданные для ведения личного подсобного хозяйства в сельской местности, их заменит выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок.
При этом право собственности на такие земельные участки регистрируется не зависимо от того, что в «старых» документах указан иной вид права, отличный от собственности или невозможно понять какой вообще вид права был этим документом предусмотрен, а также если площадь земельного участка, указанная в этих документах не соответствует площади, указанной в кадастровом плане (ст. 25.2 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним №122 ФЗ от 17.06.1997 года). Управление Федеральной регистрационной службы обязано зарегистрировать право собственности на земельный участок в течение 2-х недель, а размер государственной пошлины для таких случаев уменьшен до 100 рублей.
После государственной регистрации права собственности на земельный участок, можно приступать к регистрации права на жилой дом. Для этого необходим кадастровый паспорт здания, строения, объекта неоконченного строительства, составленный органом осуществляющим учет объектов недвижимости, заключение органа местного управления, о том, что дом расположен в пределах границ, указанного земельного участка и документы подтверждающие право на землю. Если право собственности на землю уже зарегистрировано, то предоставление документов на землю не требуется (ст. 25.3 упомянутого закона). Размер госпошлины и срок регистрации те же.
Процедура регистрации прав граждан на гаражи, садовые домики и иные объекты недвижимости, созданные или создаваемые на земельных участках предназначенных для ведения дачного хозяйства или садоводства, если для их создания не требуется разрешение, ничем не отличается от описанной выше, за исключением того, что вместо технического паспорта гражданин предоставляет декларацию о таком объекте, которую заполняет собственноручно в двух экземплярах. В декларации указывается адрес и название объекта, его площадь, удобства, а также полные данные правообладателя и вид собственности.
Следует добавить, что закон обязал органы местного самоуправления, оказывать содействие
гражданам в регистрации их прав на земельные участки, дома, и иные объекты недвижимости.

[Lower]

8. Какие сделки с недвижимостью требуют нотариального удостоверения ?

Прежде всего нужно выяснить, что такое сделка? Сделки это действия граждан и юридических лиц, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В свою очередь сделки бывают многосторонними (договоры) и односторонними.
Для совершения сделок с недвижимостью предусмотрена исключительно письменная форма. Некоторые из них помимо письменной формы требуют нотариального удостоверения.
1. Брачный договор (ст. 41 Семейного кодекса РФ).
2. Соглашение об уплате алиментов (ст. 100 Семейного кодекса РФ).
3. Договор ренты, пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 Гражданского кодекса РФ).
4. Завещание (ст.1124 Гражданского кодекса РФ).
Нотариальному удостоверению подлежат все сделки, вытекающие или основанные на ранее нотариально удостоверенной сделке, например, соглашение об изменении или расторжении нотариально удостоверенного договора. Нотариальное удостоверение сделок также обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, если по закону для сделок этого вида эта форма не требуется (п. 1, ст. 160 Гражданского кодекса РФ).
Только нотариусом могут быть выданы следующие право¬устанавливающие документы: свидетельство о праве на наслед¬ство (ст. 1162 ГК РФ, ст. 71 Основ законодательства РФ о нотариате); свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (ст. 74, 75 Основ законодатель¬ства РФ о нотариате). Обязательно должно быть нотариально удостоверено согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требую¬щей нотариального удостоверения.
Доверенности на совершение сделок с недвижимостью, во избежание недоразумений, желательно удостоверить нотариусом, хотя закон прямо этого не требует.

[D.I.T.]

LOWer, а можно Нам изредка спрашивать некоторые вопросы? А то ты очень много инфы разместил,я пока читал первые 2 сообщения-3 раза курить ходил...